On peut heureusement dire que les voyages et les séjours à l’hôtel ont repris partout au Canada. Toutefois, les choses sont différentes pour le volume de transactions des actifs hôteliers.
Le tarif quotidien moyen (ADR) au Canada pour un séjour dans une chambre d’hôtel a rebondi depuis l’abîme de la pandémie et a continué d’augmenter en 2024.
Dans les 10 plus grands marchés hôteliers du Canada, l’occupation demeure tout juste en-deçà des niveaux prépandémiques, selon le Consortium de données touristiques canadiennes. Vancouver a eu le plus haut niveau d’occupation (83,8 %) alors que l’Île-du-Prince-Édouard a eu le plus faible (54,5 %) selon les données CoStar.
Cependant, le rebond observé grâce à ces statistiques d’occupation et tarifaires ne reflète pas le fait que le marché des ventes d’investissement hôtelier du Canada est secoué par des tendances locales et mondiales très différentes de sa réalité prépandémique. Résultat ? Un plus faible volume de transactions d’actifs hôteliers.
La boîte de Pandore du télétravail
La montée du télétravail et du travail hybride a réduit de façon permanente le nombre de réunions en personne dans le monde. Les dirigeants d’entreprises risquent peu de se mettre à dépenser pour des congrès puisque de nombreuses entreprises ont adopté des mesures d’endiguement des coûts. Le taux de chômage a atteint 6,6 % en août au Canada, un sommet depuis mai 2017, exception faite de 2020 et 2021 (pandémie), selon Statistique Canada.
En revanche, les complexes touristiques et hôtels de luxe ont surpassé les autres catégories d’hôtels, la demande refoulée tout au long de la pandémie se déployant encore. Qui plus est, les destinations typiquement saisonnières comme les stations de ski profitent d’une plus forte demande toute l’année, étant des destinations pour des activités comme le vélo de montagne, la randonnée, la natation, le tennis et le golf.
Un autre facteur favorisant l’occupation des hôtels est le gouvernement canadien. Dans le but d’héberger les réfugiés et demandeurs d’asile, les agences gouvernementales louent et acquièrent des hôtels, retirant du coup ces actifs du marché.
Écart acheteur-vendeur
Même si l’industrie canadienne du tourisme s’est plutôt bien relevée de la pandémie, peu d’hôtels changent présentement de mains. Dans les récentes transactions, les acheteurs étaient souvent canadiens, étant donné le risque de devises et les autres défis liés aux transactions transfrontalières.
L’écart acheteur-vendeur demeure un difficile à combler et les baisses de taux d’intérêt effectuées par la Banque du Canada plus tôt cette année n’ont pas été suffisantes pour stimuler la demande. Puisque les actifs hôteliers performent bien, les investisseurs n’ont pas été poussés à vendre par des situations fâcheuses. La fluidité des transactions devrait revenir en 2025 puisque la banque centrale prévoit deux autres baisses des taux d’intérêt.
Pendant ce temps, la décision du gouvernement canadien d’augmenter l’impôt sur les gains en capitaux plus tôt en 2024 a compliqué les choses, rendant les vendeurs d’actifs hôteliers encore moins enclins à conclure des transactions. Le changement à la loi sur l’impôt ajoute une pression pour les vendeurs d’acquérir des actifs équivalents au cours d’une certaine période pour éviter la taxe plus élevée.
Si les transactions poussées par les gains en capitaux pour certains types d’actifs immobiliers commerciaux ont pu se conclure, notamment celles qui exigeaient une simple souscription, ce fut le cas pour bien peu de transactions hôtelières.
Une nouvelle vague d’aménagements hôteliers
Alors que les transactions pour nouvelles constructions de bureaux et de résidences ne se concrétisent pas, un plus grand nombre de vendeurs de terrains et de promoteurs se renseignent pour une transition vers des projets hôteliers, puisque les chiffres en aménagement hôtelier sont plus attrayants à long terme.
Si les frais d’exploitation d’un hôtel et les coûts pour en financer la construction demeurent élevés, la rareté de l’offre rend l’aménagement d’hôtels plus attrayant. En plus de propriétaires terriens et des promoteurs, les grandes chaînes d’hôtels envisagent la possibilité de construire de nouveaux hôtels et complexes.
Les revenus sont élevés pour les actifs hôteliers, ce qui explique leur évaluation à la hausse, mais cela a aussi fait élargir l’écart acheteur-vendeur. Il est devenu plus difficile de conclure des transactions puisque les investisseurs ne sont pas pressés de vendre puisque leurs immeubles et portefeuilles ont de bons résultats.
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Collaborateurs aux articles
Arlene Dedier
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- Associée, vice-présidente exécutive, Gestion de projets - Canada
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- Gestion de projet
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