Les investisseurs en immobilier commercial du Canada revoient leurs préférences. Les catégories d’actifs qui étaient ignorées effectuent un retour alors que les préférées d’il y a peu perdent de leur attrait.
Qu’est-ce qui motive ces changements et que signifient-ils pour l’avenir de l’immobilier canadien ? Lisez davantage pour découvrir cinq tendances de l’immobilier commercial canadien qui pourraient vous surprendre.
1. Le retour en force des espaces commerciaux
Les investisseurs sont devenus optimistes sur les espaces commerciaux au Canada, un regain remarquable pour une catégorie d’actif qui a souffert de la pandémie et qui semblait à l’agonie depuis bien des années avant la COVID.
Au fil du retour des Canadiens en magasin, avides de l’aspect tactile du magasinage en personne, les investisseurs observent aussi cette catégorie d’actif avec un intérêt renouvelé. De nombreux investisseurs trouvent les actifs de détail de premier ordre difficiles à saisir. Pourquoi ? Premièrement, la construction de nouveaux immeubles commerciaux a été laissée de côté sur plus de dix ans, entraînant une pénurie d’actifs disponibles à la vente. En second lieu, la demande croissante des détaillants qui veulent s’agrandir a fait bondir les loyers de 15 % dans certains marchés. Ces facteurs cumulés causent une augmentation des prix.
Les gagnants du boom des espaces de détail sont les centres commerciaux de quartier avec épicerie.
2. L’industriel florissant se stabilise avec le retour à la norme des marchés
Deux années de surabondance ont ajouté 87 millions de pieds carrés à l’inventaire industriel, élevant le taux d’inoccupation à 3,6 % des 2,4 % en 2023 selon le rapport du marché industriel canadien en T4 2024 d’Avison Young. Maintenant, les bases industrielles reviennent au neutre et à un certain équilibre.
Si le marché demeure serré, il existe maintenant des options pour les locataires, du moins jusqu’à ce que la construction ralentisse. Les promoteurs ont ralenti la cadence de construction de 40 % en 2024, rendant la surabondance peu probable.
À Edmonton, la demande industrielle est loin d’atteindre un plateau puisqu’elle s’accroit pour divers groupes de locataires, y compris les groupes de distribution, de fabrication et de matériaux de construction. Le marché a vu les loyers demandés augmenter au quatrième trimestre de 2024, en hausse de 10 à 20 % comparé à il y a deux ans. L’inoccupation dans le marché est en chute à environ 3 %. Avec les loyers en hausse et les taux de capitalisation qui chutent, les 12 derniers mois ont été très positifs pour les bailleurs industriels d’Edmonton.
La population d’Edmonton a augmenté d’environ 6,3 % avec 76 000 nouveaux résidents arrivés en 2024, attirés par le coût de la vie relativement faible et les emplois très bien rémunérés. Cette nouvelle croissance, associée aux taux d’intérêt en baisse, a entraîné une hausse de la valeur des propriétés industrielles à Edmonton.
Des centaines de milliers de pieds carrés de nouveaux produits industriels devraient être construits à Edmonton cette année, mais il est probablement trop tôt pour prédire un nombre exact, vu les incertitudes économiques mondiales qui affectent la construction.
L’imprévisibilité crée des risques et mène à l’indécision, et pas seulement à Edmonton. Elle est plus prononcée dans le secteur industriel en raison du lien étroit entre la performance et les politiques commerciales internationales.
3. Les investisseurs se montrent plus curieux vis-à-vis les bureaux
L’attitude des investisseurs envers les bureaux change après des années à bouder cette catégorie d’actif.
Plusieurs facteurs ont de nouveau rendu le secteur canadien des bureaux attrayant. Le nouvel inventaire se concentre beaucoup en banlieue de Toronto. De nombreuses villes au Canada n’ont pas de problèmes de surabondance et observent un déclin des locaux à louer puisque les locataires et les projets de redéveloppement réduisent l’inventaire. Comme la construction de bureaux dans la plupart des marchés était plutôt timide ces dernières années, le taux national d’inoccupation est présentement sous contrôle et en déclin.
Certains immeubles de bureaux plus âgés sont moins attrayants pour les locataires d’aujourd’hui, mais trouvent un nouveau souffle dans leur conversion au résidentiel. Par exemple, un changement est en cours dans le marché de bureaux de Montréal, réduisant la pression sur les éléments déterminants. 1,7 million de pieds carrés au centre-ville de Montréal sont en cours pour une conversion ou un redéveloppement, alors que 500 000 pieds carrés ont déjà été convertis ou son en cours de conversion.
Parmi les récents projets d’importance dans la ville, notons la conversion du 1434, rue Sainte-Catherine Ouest en résidences d’étudiants et l’ancien immeuble Standard Life au 1245, rue Sherbrooke Ouest en 208 unités locatives luxueuses.
La reprise pour les bureaux n’est toutefois pas uniforme dans tout le pays. Contrairement à d’autres marché d’Amérique du Nord, les tendances de télétravail ont perduré plus longtemps au Québec et en Ontario. Plus que dans les provinces de l’Ouest, par exemple. Et comme toujours, les investisseurs doivent analyser le marché un immeuble à la fois. Un actif peut exiger d’importantes améliorations avant d’être reloué après le départ d’un grand locataire, alors qu’un autre actif, juste à côté, peut nécessiter très peu de changement. Globalement, d’importantes améliorations ont été apportées aux immeubles de bureaux du centre-ville alors que la majorité des travailleurs étaient à la maison.
4. Les hôtels attirent des investisseurs non traditionnels
De plus en plus d’investisseurs et prêteurs non traditionnels envisagent d’investir dans des actifs hôteliers canadiens, attirés par les potentiels revenus élevés de cette catégorie.
Qu’est-ce qui joue en faveur des hôtels ? Leur performance est plus transparente et prévisible grâce aux données de sources comme STR, qui permettent aux nouveaux venus dans le marché de prendre des décisions d’investissement informées et d’éliminer certains risques.
Si la demande des consommateurs pour des chambres d’hôtels à Toronto est élevée, l’industrie de construction d’hôtels fait face à des barrières à l’entrée, ce qui limite les opportunités d’investir.
C’est pourquoi les rendements pour les hôtels du Grand Toronto demeurent comprimés. Les marchés secondaires et tertiaires où les hôtels performent bien présentent plus d’options aux investisseurs, surtout là où les frais en capitaux reportés créent de plus fortes opportunités d’indexation au marché pour l’occupation et les tarifs quotidiens moyens (ADR).
5. Le Québec inverse la tendance alors que le multirésidentiel demeure robuste dans le plus grand marché au Canada pour l’inventaire locatif
Si le marché multirésidentiel s’est assoupli partout au pays, le Québec a inversé cette tendance. En 2024, le volume d’investissement en multirésidentiel au Québec a maintenu le cap à 3,8 millions de dollars CAD, dans la lignée de 2021 et 2022.
Le Québec compte le plus grand inventaire résidentiel locative au Canada et se démarque pour sa culture qui appuie la location. Le Tribunal administratif du logement (TAL), l’organisme qui règle les litiges entre bailleurs et locataires, annonçait récemment une hausse maximale permise du loyer à 5,9 % pour 2025, la plus élevée au Canada.
Si les acheteurs institutionnels restent sur les lignes de touche du marché multirésidentiel québécois, les investisseurs privés ont contribué à la hausse des prix. D’ailleurs, plus de 70 % des transactions en multirésidentiel de plus de 5 M$ CAD en 2024 impliquaient des investisseurs privés.
Un instant ! Ce n’est pas terminé.
Globalement, avec les dislocations du marché et les tensions géopolitiques, le marché immobilier canadien demeure en bonne posture. Le financement est disponible pour les bons actifs à tous les niveaux de la structure de capital, ouvrant des possibilités pour divers types de propriétés. En ajoutant à cela les bases solides canadiennes, on obtient un marché résilient et attrayant où investir.
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Collaborateurs aux articles
Arlene Dedier
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- Associée, vice-présidente exécutive, Gestion de projets - Canada
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- Gestion de projet
