Alors que les événements météorologiques extrêmes sont plus fréquents et plus graves, le rôle du logement abordable change.
Autrefois, les nouveaux parcs de logements abordables n’étaient presque jamais résilients. Ils étaient souvent construits dans des zones vulnérables, comme des plaines inondables. L’accessibilité et la durabilité étaient représentées comme un jeu à somme nulle.
Maintenant, l’adaptation climatique devient un souci « d’aujourd’hui et pas demain » pour de plus en plus de communautés, et les investisseurs avisés partout en Amérique du Nord intègrent la résilience climatique dans leurs stratégies de logements durables pour endiguer les risques et obtenir des rendements à long terme. Leur but ? Protéger leurs investissements contre toute éventualité et les empêcher de devenir désuets.
Comment ? D’abord, voici une brève réintroduction.
Comment aborder le logement abordable aujourd’hui
La définition de logements abordables est plus vaste et nuancée que l’on pourrait croire. Le terme s’applique aux espaces locatifs disponibles aux personnes à revenu faible ou modéré qui n’ont peut-être pas droit à un logement social.
Les logements abordables proposent des loyers qui sont égaux ou inférieurs aux loyers moyens dans le marché privé (idéalement, pas plus de 30 % du revenu brut du ménage).
L’âge d’un logis, son état et son emplacement peuvent grandement influencer son accessibilité. Cependant, puisque le budget de chaque ménage est unique, l’accessibilité d’une unité pour un ménage spécifique dépend de qui y habite.
L’âge d’un logis, son état et son emplacement peuvent grandement influencer son accessibilité. Cependant, puisque le budget de chaque ménage est unique, l’accessibilité d’une unité pour un ménage spécifique dépend de qui y habite.
Pour l’intégration d’une plus grande résilience dans les logements abordables
Alors, ça veut dire quoi, concevoir pour l’avenir ? il s’agit d’abord de veiller à ce que les logements abordables soient conçus et construits pour le climat changeant que nous connaissons déjà. Que ce soit une canicule en Arizona ou une inondation à Toronto, les immeubles doivent être équipés pour résister aux événements météorologiques extrêmes.
La survivabilité passive, qui consiste à s’assurer que les logements demeurent habitables pendant les événements météorologiques extrêmes, même en cas de panne de courant prolongée, est devenue un facteur essentiel.
« Nous ne voulons pas créer un scénario où les gens qui vivent dans des logements abordables doivent être déplacés en cas d’événement climatique », dit Burdeniuk. « Les immeubles doivent être conçus et construits pour être résilients face au climat, quelle que soit la nature de l’événement. »
L’aspect positif, c’est que les immeubles avec des caractéristiques de résilience et de durabilité, comme les matériaux résistants aux inondations et les systèmes d’énergie renouvelable, s’avèrent des actifs à plus faible risque qui attirent des locataires à long terme et réduisent les coûts d’assurance.
« il y a beaucoup de nouvelles technologies sur le marché », dit Burdeniuk. « C’est l’occasion pour les gens de voir la réussite qu’elles constituent et qu’ils les adoptent à grande échelle. »
La survivabilité passive, qui consiste à s’assurer que les logements demeurent habitables pendant les événements météorologiques extrêmes, même en cas de panne de courant prolongée, est devenue un facteur essentiel.
« Nous ne voulons pas créer un scénario où les gens qui vivent dans des logements abordables doivent être déplacés en cas d’événement climatique », dit Burdeniuk. « Les immeubles doivent être conçus et construits pour être résilients face au climat, quelle que soit la nature de l’événement. »
L’aspect positif, c’est que les immeubles avec des caractéristiques de résilience et de durabilité, comme les matériaux résistants aux inondations et les systèmes d’énergie renouvelable, s’avèrent des actifs à plus faible risque qui attirent des locataires à long terme et réduisent les coûts d’assurance.
« il y a beaucoup de nouvelles technologies sur le marché », dit Burdeniuk. « C’est l’occasion pour les gens de voir la réussite qu’elles constituent et qu’ils les adoptent à grande échelle. »
Ce qui fait augmenter le besoin de design résilient dès maintenant ? L’économie.
Depuis 2019, les loyers en multirésidentiel aux É.-U. ont augmenté de 16 %, dépassant la croissance salariale de 13 % des travailleurs à faible salaire. En même temps, les prix des maison à la hausse retiennent les vendeurs potentiels en place, limitant l’inventaire de maisons à vendre et augmentant la demande dans le marché locatif. Et si les salaires horaires des employés du secteur privé ont augmenté en moyenne de près de 26 %, c’est encore bien en-deçà de l’augmentation du prix des maisons unifamiliales, ce qui stimule la demande pour du locatif.
L'offre insuffisante a propulsé l’absorption de locations multirésidentielles à des niveaux presque records, créant à la fois des défis et des opportunités pour les investisseurs.
Et le coût toujours en hausse des risques climatiques.
Les risques financiers liés aux événements climatiques s’accumulent. Aux É.-U., la fréquence de catastrophes naturelles à des milliards de dollars est passée d’un cas tous les quatre mois dans les années 1980 à un cas tous les 13 jours ces dernières années. Cette tendance alarmante met une pression immense sur les marchés résidentiels, surtout dans les régions propices aux grandes chaleurs, aux inondations et aux feux de forêts. Les compagnies d’assurance ont réagi en augmentant les primes ou en se retirant carrément des marchés à haut risque, laissant les propriétaires et les investisseurs vulnérables face à de grands risques financiers.
« En Californie, bien des gens qui ont tout perdu dans les récents incendies avaient des polices d’assurance non renouvelées, pas en raison d’un défaut de leur part, mais parce que les assureurs estiment l’État au complet trop risqué », dit Burdeniuk.
Ce qui est prometteur, c’est qu’après les 16 derniers mois d’événements climatiques extrêmes, l’évaluation et la gestion des risques climatiques sont devenues plus normalisées et détaillées.
« La volonté de faire des évaluations de risques climatiques a été catalysée par tous les événements climatiques », dit Burdeniuk. « De nombreux propriétaires ne veulent pas prendre de décisions quant à la sélection de site sans savoir s’ils se mettent en danger. »
« En Californie, bien des gens qui ont tout perdu dans les récents incendies avaient des polices d’assurance non renouvelées, pas en raison d’un défaut de leur part, mais parce que les assureurs estiment l’État au complet trop risqué », dit Burdeniuk.
Ce qui est prometteur, c’est qu’après les 16 derniers mois d’événements climatiques extrêmes, l’évaluation et la gestion des risques climatiques sont devenues plus normalisées et détaillées.
« La volonté de faire des évaluations de risques climatiques a été catalysée par tous les événements climatiques », dit Burdeniuk. « De nombreux propriétaires ne veulent pas prendre de décisions quant à la sélection de site sans savoir s’ils se mettent en danger. »
Au-delà de la prévention : comment l’intégration de résilience climatique ajoute à la valeur d’un immeuble à court terme
Les logements abordables résilients ont deux avantages : ils réduisent les risques pour les locataires et augmentent la valeur de l’actif pour les promoteurs.
Certaines caractéristiques d’adaptation signifient des avantages financiers directs pour les investisseurs :
Certaines caractéristiques d’adaptation signifient des avantages financiers directs pour les investisseurs :
Facteur climatique
Chaleur
Chaleur
Caractéristiques de réduction des risques
Isolation améliorée
Toiture réfléchissante
Systèmes CVC à haute efficacité énergétique
Toitures végétalisées
Dispositifs d’ombrage
Toiture réfléchissante
Systèmes CVC à haute efficacité énergétique
Toitures végétalisées
Dispositifs d’ombrage
Avantages financiers
Propriétaires : Coûts d’énergie réduits et valeur de l’immeuble augmentée
Investisseurs : Meilleure rétention de locataires et taux d’inoccupation réduits
Occupants : Plus sûr pendant les canicules, meilleur confort, factures d’énergie réduites
Investisseurs : Meilleure rétention de locataires et taux d’inoccupation réduits
Occupants : Plus sûr pendant les canicules, meilleur confort, factures d’énergie réduites
Facteur climatique
Inondations
Inondations
Caractéristiques de réduction des risques
Structures élevées
Digues de protection
Chaussées perméables
Systèmes de drainage améliorés
Digues de protection
Chaussées perméables
Systèmes de drainage améliorés
Avantages financiers
Propriétaires : Coûts de réparation et d’entretien réduits
Investisseurs : Primes d’assurance plus faibles et protection d’actif accrue
Occupants : Perturbations et dommages aux biens personnels réduits
Investisseurs : Primes d’assurance plus faibles et protection d’actif accrue
Occupants : Perturbations et dommages aux biens personnels réduits
Facteur climatique
Précipitations
Précipitations
Caractéristiques de réduction des risques
Étanchéité améliorée
Toiture robuste
Systèmes de captation des eaux pluviales
Toiture robuste
Systèmes de captation des eaux pluviales
Avantages financiers
Propriétaires : Réduction des dommages dus à l’eau et des coûts d’entretien
Investisseurs : Augmentation de la résilience et de l’attrait de la propriété
Occupants : Perturbations réduites et risque plus faible d’infiltrations, fuites et dommages
Investisseurs : Augmentation de la résilience et de l’attrait de la propriété
Occupants : Perturbations réduites et risque plus faible d’infiltrations, fuites et dommages
Facteur climatique
Vents
Vents
Caractéristiques de réduction des risques
Structures renforcées
Toiture résistante
Fenêtre extérieures résistantes aux vents
Aménagements paysager
Toiture résistante
Fenêtre extérieures résistantes aux vents
Aménagements paysager
Avantages financiers
Propriétaires : Plus faibles coûts de réparation et durée de vie accrue de l’immeuble
Investisseurs : Valeur accrue de la propriété et coûts d’assurance réduits
Occupants : Sécurité et confort accrus en temps de vents violents
Investisseurs : Valeur accrue de la propriété et coûts d’assurance réduits
Occupants : Sécurité et confort accrus en temps de vents violents
Facteur climatique
Incendies de forêts
Incendies de forêts
Caractéristiques de réduction des risques
Matériaux ignifuges
Aménagement paysager pour espace défendable
Systèmes de protection incendie avancés
Aménagement paysager pour espace défendable
Systèmes de protection incendie avancés
Avantages financiers
Propriétaires : Plus faible risque de perdre sa propriété et primes d’assurances réduites
Investisseurs : Protection et commercialisation accrues de la propriété
Occupants : Sécurité et paix d’esprit accrues
Investisseurs : Protection et commercialisation accrues de la propriété
Occupants : Sécurité et paix d’esprit accrues
Facteur climatique
Sécheresses
Sécheresses
Caractéristiques de réduction des risques
Aménagement paysager résistant aux sécheresses
Systèmes d’irrigation efficaces
Dispositifs d’économisation de l’eau
Systèmes d’irrigation efficaces
Dispositifs d’économisation de l’eau
Avantages financiers
Propriétaires : Systèmes et aménagements paysagers plus faciles d’entretien, plus attrayants pour locataires, acheteurs et investisseurs potentiels
Investisseurs : Valeur accrue de l’actif, risque réduit de dommages importants à la propriété tels que fissures aux fondations et problèmes structuraux
Occupants : Approvisionnement fiable en eau et coûts de consommation d’eau réduits
Investisseurs : Valeur accrue de l’actif, risque réduit de dommages importants à la propriété tels que fissures aux fondations et problèmes structuraux
Occupants : Approvisionnement fiable en eau et coûts de consommation d’eau réduits
Pour les gens prêts à capitaliser, les opportunités de financement abondent.
Incitatifs gouvernementaux et financement favorable
Des mécanismes de financement innovants sont requis pour concrétiser des projets de logements abordables qui tiennent compte du climat. Au Canada, plusieurs initiatives menées par les gouvernements visent directement l’incitation de logements abordables avec résilience climatique. Récemment, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a mis à jour ses critères pour les prêts, faisant de l’efficacité énergétique un facteur clé pour obtenir un meilleur financement.
Il y a aussi la Stratégie nationale sur le logement, laquelle inclut les prêts à faible intérêt, les prêts pardonnables et les contributions directes pour les projets de construction neuve et de rénovation. Parallèlement, le Fonds d’innovation pour le logement abordable fournit des incitatifs pour accélérer le développement.
Aux États-Unis, les incitatifs comme les Crédits d’impôts pour habitations à faible revenu (LIHTC) et le financement Opportunity Zone aident aussi à compenser pour les coûts de développement. Les obligations vertes émergent en tant que l’un des nombreux outils puissants pour aligner les rendements du financement et les objectifs écologiques.
Aux États-Unis, les incitatifs comme les Crédits d’impôts pour habitations à faible revenu (LIHTC) et le financement Opportunity Zone aident aussi à compenser pour les coûts de développement. Les obligations vertes émergent en tant que l’un des nombreux outils puissants pour aligner les rendements du financement et les objectifs écologiques.
Partenariat avec le capital privé
Le financement de fonds privés aide les projets d’habitation à s’ériger plus rapidement sans la charge administrative liée aux programmes gouvernementaux. Ce secteur reconnait de plus en plus que les logements bien conçus et résilients face au climat peuvent donner des rendements stables tout en réduisant l’exposition aux risques à long terme.
Il y a une fausse idée selon laquelle les logements abordables ne peuvent pas aussi générer des revenus ou fournir un solide rendement. Toutefois, les modélisations du capital privé les font mentir. En mettant à profit une combinaison d’incitatifs publics et de capital privé, les promoteurs peuvent accélérer le rythme de construction et augmenter l’apport d’options de logements abordables résilients.
Jay Maddox, associé, Marchés des capitaux, fait la lumière sur une forme d’incitatif public, indiquant que « de nombreuses juridictions aux États-Unis ont approuvé les programmes d’Énergie propre estimée pour immeubles commerciaux (CPACE) qui apportent du financement pour les coûts de projets éligibles à énergie verte à être repayés grâce à une augmentation fixe des évaluations de taxes foncières sur une durée pouvant aller jusqu’à trente ans ». De plus, « le financement de CPACE peut être jumelé au financement de construction pour donner une structure de financement rentable et peut être prépayé si nécessaire à l’avenir. »
Il y a une fausse idée selon laquelle les logements abordables ne peuvent pas aussi générer des revenus ou fournir un solide rendement. Toutefois, les modélisations du capital privé les font mentir. En mettant à profit une combinaison d’incitatifs publics et de capital privé, les promoteurs peuvent accélérer le rythme de construction et augmenter l’apport d’options de logements abordables résilients.
Jay Maddox, associé, Marchés des capitaux, fait la lumière sur une forme d’incitatif public, indiquant que « de nombreuses juridictions aux États-Unis ont approuvé les programmes d’Énergie propre estimée pour immeubles commerciaux (CPACE) qui apportent du financement pour les coûts de projets éligibles à énergie verte à être repayés grâce à une augmentation fixe des évaluations de taxes foncières sur une durée pouvant aller jusqu’à trente ans ». De plus, « le financement de CPACE peut être jumelé au financement de construction pour donner une structure de financement rentable et peut être prépayé si nécessaire à l’avenir. »
Façonner ensemble l’avenir des investissements dans les logements abordables
Avec l’accélération des changements climatiques, les investisseurs doivent changer leur façon de voir les logements abordables. Les logements abordables résilients ne sont plus une question de politique sociale, mais une catégorie d’investissement essentielle. Les investisseurs peuvent réduire le risque et obtenir une valeur à long terme en priorisant la résilience, en tirant profit des incitatifs gouvernementaux et en capitalisant selon des modélisations de financement innovantes.
Alors que les perturbations liées au climat deviennent la norme, les meilleures stratégies d’investissement seront celles qui allient la rentabilité et la durabilité et qui veillent à ce que les logements abordables soient aussi conviviaux, à long terme, que disponibles.
Alors que les perturbations liées au climat deviennent la norme, les meilleures stratégies d’investissement seront celles qui allient la rentabilité et la durabilité et qui veillent à ce que les logements abordables soient aussi conviviaux, à long terme, que disponibles.
Faire le prochain pas vers la résilience climatique
Libérez le plein potentiel des investissements immobiliers avec les évaluations Valeur climatique à risque (VCaR) d’Avison Young. En identifiant et en quantifiant les risques liés au climat, nous permettons aux propriétaires et investisseurs de prendre des décisions informées qui protègent et rehaussent la valeur des immeubles. Nos évaluations VCaR apportent des connaissances essentielles pour la gestion d’immeuble, la planification des immobilisations et l’élaboration de programmes de résilience et d’adaptation. Que vous vous concentriez sur le logement abordable ou d’autres types d’actifs au Canada et aux États-Unis, notre expertise assure que vos propriétés demeurent résilientes et attrayantes pour les locataires et les investisseurs.
Collaborateurs aux articles
Arlene Dedier
-
- Associée, vice-présidente exécutive, Gestion de projets - Canada
-
- Gestion de projet
