Alors que les entreprises mettent en œuvre leurs politiques de retour au bureau, la demande pour les locaux de grande qualité s’intensifie. Toutefois, les superficies disponibles dans les tours de prestiges se raréfient et les locataires partout au Canada devront trouver des façns créatives d’obtenir des locaux. Pour le moment, le marché demeure favorable à ceux qui ont la sagesse d’agir avant que le vent tourne.
Les immeubles de bureaux plus âgés subissent une absorption positive
La ruée vers la qualité a longtemps façonné les marchés canadiens, mais maintenant elle définit la reprise actuelle. Bien que cela implique que tous les regards soient tournés vers les locaux de bureau récents et de prestige, les immeubles plus âges ne sont pas en reste. Avec le changement des marchés, il y a une occasion pour les immeubles bien situés de combler les lacunes.
Les tendances d’absorption ayant changé, le marché a atteint un point d’inflexion critique. Au T4 de 2024, les immeubles âgés, surtout ceux construits dans les années 1970 et 1980, ont enregistré une absorption nette d’un million de pieds carrés au Canada, renversant la tendance de faible demande qui durait depuis des années.
Les mises en chantier de nouveaux immeubles de bureaux sont tombées à un creux historique. En effet, rien n’est en vue au-delà de 2026. Étant donné la durée de construction de 3 à 5 ans, plus longue en ville qu’en banlieue, cela signifie que très peu de nouveaux produits seront présentés d’ici 2030. Par conséquent, il n’y aura pas de nouvelles superficies à absorber et les locataires devront envisager d’autres options.
Construction de bureaux et proportion de nouvel inventaire
Ces conditions devaient arriver. Les principals industries qui utilisent les bureaux ont subi une croissance énorme depuis la pandémie. Les employeurs cherchent de plus en plus à faire revenir la main-d’œuvre au bureau, ce qui se reflète dans la remontée de l’utilisation des transports en commun et dans la mobilité. Les immeubles près des transports en commun ont un net avantage pour attirer les locataires.
Abondance d’opportunités pour les propriétaires de vieux immeubles
Les entreprises cherchent à proposer des locaux qui favorisent la collaboration et la productivité. Les propriétaires d’immeubles de bureaux plus âgés ont une occasion singulière de susciter l’intérêt des locataires en modernisant leurs immeubles avec des services ciblés qui répondent à ces objectifs. Aucune approche ne convient à tous. Le bon investissement varie d’un immeuble à l’autre.
Mise à niveau des petits immeubles
Les propriétaires de petits immeubles de moins de dix étages gagnent à se concentrer sur des mises à niveau d’un fort impact sur de petites superficies. Les services de conciergerie et la rénovation du hall d’entrée rehaussent l’ambiance dès qu’on entre dans l’immeuble. Un barista sur place est le genre d’ajout qui aide à ancrer une expérience sur mesure.
Le Beaver House à Edmonton a utilisé ces améliorations stratégiques, entre autres. Avison Young a aide pour la modernisation de l’immeuble cinq étages datant de 1947, avec notamment un espace de rangement pour vélos, un salon moderne et confortable pour les locataires, une salle de jeu et une vaste cuisine.
Ajouts pour les immeubles de taille moyenne
Les immeubles de taille moyenne sur 10 à 25 étages sont excellents pour les ajouts axés sur le bien-être, comme les salles de sport, les espaces lounge et les zones dédiées à la collaboration. Ces éléments attirent les locataires voulant favoriser une culture d’entreprise qui valorise le bien-être et propose un lieu où les employés aiment venir tous les jours.
Le Calgary House est un ancien immeuble de 14 étages érigé en 1966. Un emplacement de choix près des restaurants, des boutiques et des transports en commun permettent à l’immeuble de concurrencer les immeubles de prestige. Le rez-de-chaussée comprend un salon pour les locataires ainsi qu’une centre de conférences et une salle de sport fraîchement rénovée réservée aux locataires.
Les petits plus pour les grands immeubles
Les immeubles de 25 étages ou plus ont suffisamment d’espace pour faire de grands changements, comme consacrer des étages entiers à des services pour mieux concurrencer les nouveaux immeubles de prestige. Les salles de sport réservées aux locataires ajoutent du cachet et sont un avantage qu’apprécient les employés.
La Scotia Plaza de Toronto aura une zone de 20 000 pieds carrés pour les événements, les réunions et pour les services aux employés. Cette superficie a été conçue parce que les locataires ont évoqué leur volonté d’avoir un lieu où tenir des réunions internes et plus conséquentes. Les 68e étage comprendra un espace de 10 000 pieds carrés à l’usage exclusif des locataires pour des événements et un autre de 10 000 pieds carrés pour des événements externes, comme des mariages. Les caractéristiques d’accueil haut de gamme rendent les immeubles plus versatiles et en font une destination au lieu d’un simple local de bureaux.
Près de chez-soi : le bureau montréalais d’Avison Young
Comme exemple d’un bailleur qui investit dans les services de son immeuble, citons le déménagement de n otre bureau de Montréal. Un facteur essentiel de la sélection de notre nouveau local au 1801, avenue McGill College fut l’investissement de Redbourne pour améliorer l’immeuble, avec notamment un hall d’entrée rénové, un gym exclusif aux locataires avec douches séparées et un centre de conférences partagé. En outre, l’ajout d’une terrasse extérieure, élément rare au cœur du centre-ville, a capté notre attention. Ces mises à niveau, qui tiennent compte du bien-être de nos employés, ont vraiment orienté notre décision.
Un moment déterminant pour les locataires et les bailleurs
Pour le moment, les baux de plus petite envergure continuent de stimuler l’activité sur le marché. Les tendances d’absorption et d’inoccupation indiquent que les immeubles âgés bénéficient déjà de la rareté des tours de prestige. Ce sera long, mais la confirmation ultime viendra sous forme de hausse des loyers dans ces actifs, puisque ces vieux immeubles continuent d’améliorer leur proposition pour devenir prisés et compétitifs sur le marché, indiquant un changement à la dynamique des marchés.
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Collaborateurs aux articles
Arlene Dedier
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- Associée, vice-présidente exécutive, Gestion de projets - Canada
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- Gestion de projet
